小寨迎来大变?华侨城11亿天价拿地,西安中轴改变在即
发布时间:2019-10-16 01:02:12

发现身边这座城

前言|Preface

昨天,一则消息不经意之间流传开来——华侨城11亿巨资小寨拿地。这是《》后华侨城最新的消息。

这块“天价贵地”,位于长安路中轴,距小寨十字和大雁塔仅500米和1300米。但因为土地性质、运作难度和研发资本等难题,东八里村的重建沉寂三年之久。华侨城进驻意味着,该片区将开启实质性的开发。小寨商圈,预计将为此再次改变!

西安中心区新的“隐形地王”

城市中心区价格

据西安国土资源交易网显示,2017年8月22日雁塔区成交一宗三十亩的商服用地。工商查询,陕西华侨城商业投资有限公司的法人股东为莱安集团和华侨城地产。

在制定和规范多元化住房保障制度上,调整城区棚改安置制度,实行实物安置和货币安置相结合的棚改安置办法,合理规划搬迁安置房建设体量,2018年市区规划建设60万㎡左右的棚改安置房。 2.土地治理费 大市政配套费及其他用地整治费用 3.土地转让费 土地转让费及出售、变更登记等手续费 4.拆迁赔偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的撤除及搬迁赔偿净支出,安置及拆迁经费,农作物补偿费,危房补偿费、回迁房建造支出等。实行实物安置和货币安置相结合的棚改安置办法,合理规划搬迁安置房建设规模。

如今,“央企”华侨城巨资拿地,让他们对这块的今后有了新的见解、或者新的期望。

土地基本情况

原毛纺厂用地性质为城镇住宅用地,出让面积45993平米,容积率1.0-2.0,可建面积约9.20万方,挂牌楼面价3750元/平米,折合单价约3.45亿。地块总土地面积107998.53平米,出让面积90980.52平米,规划土地性质为二类居住地块、商办混合用地,出让年限住宅70年、商业40年,综合容积率2.42,挂牌出让起始价22.3亿,最高限价39.7亿。 工业地块的产权分割不明晰,各地要求不一致—— 如何分割,是否可以分栋、分层、分户中央没有明确要求,除北京、深圳等地外,大多数地方政府也未确立 用地附属的建筑物功能的考量和控制难—— 工业土地制度的几点矛盾以及不明确的地方 工业土地目录 1. 工业用地定义及属性 2. 工业地块出让、转让政策 3. 工业地块出让最低价格政策 4. 工业土地集约节约政策 5. 关于工业土地产权分割问题 6. 目前关于工业土地制度的几点矛盾以及不明确的地方 7. 工业地产土地未来发展前途 工业地产土地未来演进前景光明 2012年全国工业地块成交单价不到300元/平方米,成交面积高达61000万平方米,在120000万平方米的总用地成交面积中占比过半 除腾飞、丰树、嘉民、普洛斯等内资巨头和联动u谷、华夏幸福基业、天安数码城等专业开发商外,绿地、富力、万通、招商、五矿等特色住宅开发“大鳄”也相继进驻工业地产,并向二、三线城市布局 ——《2012年中国300城市土地交易情报》 工业房产土地未来演进前景光明(政策+制度变革向好) 首先从新政方面来看,2013年12月3号,在国土资源部召开的“全国法制宣传日”座谈会上,副部长胡存智表示,国土资源部将修订《划拨用地目录》,扩大有偿使用范围。

公告显示:陕西华侨城商业投资有限公司需向西安市雁塔区城中村改造办公室支付征地赔偿费43858.5万元,以及支付失地养老保险金2025万元。综合以下,该宗地需支付总额为63262万元。

同时,需在重建工程中建设居民回迁建筑13.188万平米,还需建设用于社区办公及活动用房600平米、党员活动室300平米、文化活动站450平米。共计需建设13.323万平米(按通常估值3000元/平计算),成本价格为39969万元。

该地块最终综合全部(不含资金成本),实际成交价为10.3亿元,折合单价3338万元/亩,楼面价3710元/平米。这个地价,也许是如今北京的“地王”!

▲华侨城集团,成立于1985年11月11日,隶属于国务院国资委的中型国有中央企业。总资产近1000亿元,年销售总额过400亿。

从指标上预测,它将作为超高层地标性建筑群。如此重要的位置,无论在京沪穗、还是蓉渝汉,都是持有型的开发方式为主。这就应该强大的资本、资源和运作企业主导研发。

从行业体现来看,各种需求均较为旺盛 学生:韩、日、欧美留学生,其中韩籍占较大部分 公司职员:较大部分为清华科技园内企业 短住 以美容美发、摄影为代表 服务类商业 以it、培训、打字复印、图片社为主 办公 外区域人口、非北京籍人口 长住 客户类型 需求类型 租户分析总结 * 中关村新城项目 市场及产品定位报告 报告框架 基础研究 经济效益评价 经济测算 总体规划深化 方案 营销推广建议 整体定位 产品建议 产品 各物业具体定位 用地预测 市场分析 宏观政策预测 研究过程 区域特点探讨 初步定位方向 详细定位 物业专题研究 经济测算 宏观制度分析 目录 政府制度 近年来有关房价的宏观调控政策一览 2004年10月29日,央行加强商业银行存贷款利率,第一次明确说明,国家坚定地借助经济形式来调控楼市的新政不会改变。通车后,将大大缓解环城南路至南部新区交通拥堵状况,同时充分发挥东苑立交交通枢纽功能,促进中心新城新区联动发展具备重要意义,也极大地促进和发挥快速路网的平台功能西安小寨最新同志据点,有效解决三江口核心区及西部园区的交通压力。建大兴城隋代大兴城(1张)隋于汉长安城东南筑家园,名大兴城,在今陕西城及城郊、城南、城西一带。

否则,只能是急功近利的开发和销售。放眼看去,西安有多少个核心地段,是被这些开发模式破坏了城市天际线和价值。

一波三折的城市“中心区”开发

难度巨大先后易主

城南新区,是北京经济、文化的核心。但北京的“中心区塌陷”问题,大量存在的城中村问题是重要因素。

均衡发展是我们城市和经济建设的目标,但是各种建筑的建造,要求资源数量并不同样,就可能会造成某种资源稀缺,而这些用不完的无奈局面,这时,我们可以用到交易的用途来对资源进行合理或者必要的分配。诸如:1亩的公园,稀缺的岛屿以及亲水性,稀缺的位置占有的稀缺城市资源。据熟知,在中信集团的带领下,中信地产依靠集团金融版块全牌照经营优势,以及非金融板块的综合实力,积极构建城市运营变革商业理念,以土地运营为基础,以产业运作为保障西安小寨最新同志据点,以资本运作为核心,以建立产业、文化、交通、生态和人居环境等城镇综合平台为目标,通过ppp运作模式,以前瞻性的城市发展策划和规划、土地整理、城市公共基础设施建设或者行业投资等一系列的资源融合运作,提升目标城市的用途规模和资源价值,最终获得城市整体资源溢价和城市投资增值利润。

就是在这些趋势下,比如北京的蔡屋围、广州的杨箕村,就变成城市中心“改造→再造→升级”的标杆,实现了良性的循环。那么,我们来解读一下东八里村的改造。

「东八里村」改造启动新闻

东西八里村,可以说是当年难度最大的城改。根据公开新闻,在2012年开始的东八里地区综合改造是这种的:

“东八里地区位于小寨商圈建设的核心地带,是西安市今年重点建设工程之一,也是长安南路创建国内知名商业街的重要契机。今年,小寨商圈发展将以推进四大新城改造为重点,全面展现小寨商圈发展核心。

据悉,紧紧围绕构建高端商业、顶级酒店、顶级写字楼、顶级豪宅四个顶级的设计模式,以崭新的建设模式构建富有个性氛围的西安市地标性建筑。规划定位为集购物、休闲、金融、商贸服务为一体的小型现代化城市商业综合体。计划投资70亿元,建筑体量约100万平米。”

「东八里村」改造后总体规划图

2012年4月的西洽会,中铁建设集团与雁塔区签定《东八里片区综合改造框架协议》,预计总投资100亿元,建设体量达到80万平米。但签约后,中铁建设集团并未真正拿下东八里改造工程。最终,莱安集团启动“西安国际中心”项目。

在西安国际中心的规划中,该工程总占地140亩,总建筑面积近100万平米,总投资逾70亿人民币。规划涵盖:8万平米规模室内购物及娱乐中心、14万平米标准5A甲级写字楼,18万平米甲级5A写字楼,同时涵盖4万平米五星级商务大酒店、3万平米酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的室内娱乐休闲街区。

“市场,不坚信眼泪”。后来的状况,大家就很明白了。也许,这一次“央企”华侨城将会为长安路中轴、小寨带来哪些?这个,值得我们期望!

回顾|曾经的东八里村

西安中轴”电视塔-天坛-小寨“ 图/西安城志

作为世界级古都,长安路这条延续千百年的中轴,每一次动作都是焦点所在。理论上来说,这条中轴应是现代西安一张最绚丽和最精美的名片。

但是,西安呈现“中心区塌陷”的弊端,很大诱因是因为近几十年来由于缺乏长远眼光的规划、局促的交通条件和缺乏的用途布局。不过,随着城镇版图的扩张,资源必将更加聚集,从华润会展改造、天坛公园再到华侨城的造访,西安中轴命运,是否会受到改变?

关于城市规划,西安城记这样说:

①交通:

②城改:

③产轴:

④工业:

⑤中轴:

文=雨林

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